L’essentiel à retenir : pour la vente d’un lot de copropriété, la surface Carrez doit être mentionnée dans la promesse et l’acte. Elle comprend les planchers des locaux clos et couverts après déduction des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures, et exclut les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l’acheteur peut obtenir une baisse de prix proportionnelle, en agissant dans l’année.
Sommaire
- Quand la surface Carrez est-elle obligatoire ?
- Ce qui est compté et ce qui ne l’est pas
- Combles et mezzanines : la règle des 1,80 m
- Carrez et Boutin
- En cas d’erreur
- FAQ
Quand la surface Carrez est-elle obligatoire ?
- Pour toute vente d’un lot ou d’une fraction de lot en copropriété.
- Elle doit figurer dans la promesse ou le compromis, puis dans l’acte authentique.
- Les lots de moins de 8 m² (caves, parkings, garages, souvent) n’ont pas à être mesurés.
- Une maison individuelle hors copropriété n’est pas concernée.
Ce qui est compté et ce qui ne l’est pas
| Compté | Non compté |
|---|---|
| Pièces principales, cuisine, salle de bains, couloirs | Murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures |
| Vérandas et combles aménagés clos et couverts, au-dessus de 1,80 m | Parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m |
| Placards (sol au-dessus de 1,80 m de hauteur) | Balcons, terrasses, loggias ouvertes, caves, garages, parkings |
Combles et mezzanines : la règle des 1,80 m
Sous une pente de toit, on trace la ligne où la hauteur sous plafond atteint 1,80 m : seule la partie au-delà est comptée. Dans une mezzanine, on applique la même règle à la hauteur disponible au-dessus et au-dessous du plancher. Un professionnel (diagnostiqueur) est conseillé pour les volumes complexes. Pour les vérandas, voir véranda et surface habitable.
Carrez et Boutin
- Carrez : vente en copropriété.
- Boutin (surface habitable) : mentionnée dans le bail d’habitation ; elle exclut notamment les vérandas, combles non aménagés et parties de moins de 1,80 m.
Les deux surfaces peuvent donc différer pour un même logement.
En cas d’erreur
- Si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième (5 %) à celle indiquée, l’acheteur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante.
- L’action doit être engagée dans l’année suivant l’acte authentique.
- Si la surface est supérieure, le vendeur ne peut pas réclamer de supplément.
- Une clause de non-garantie de contenance ne protège pas le vendeur.
- Le vendeur peut se retourner contre le diagnostiqueur en cas d’erreur de mesurage.
Pour la suite de la vente, voir compromis ou promesse et les diagnostics immobiliers.
FAQ
Une pièce sous les toits compte-t-elle en Carrez ?
Seulement pour la partie où la hauteur dépasse 1,80 m.
Le vendeur doit-il faire appel à un professionnel ?
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est fortement conseillé compte tenu des conséquences d’une erreur.
Quel délai pour contester une surface Carrez ?
Un an à compter de l’acte authentique.
Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46 ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967, articles 4-1 à 4-3 ; Code de la construction et de l’habitation, article R156-1. Vérifié en octobre 2026.
