L’essentiel à retenir : pour un bail d’habitation, la surface à indiquer est la surface habitable (dite loi Boutin), définie par l’article R156-1 du Code de la construction. Cet article exclut expressément les vérandas, comme les balcons, terrasses, loggias et parties de moins de 1,80 m. Un bailleur ne peut donc pas l’inclure pour justifier un loyer, même si elle est chauffée. Elle reste un atout du logement, à décrire dans l’annonce et le bail.
Sommaire
- Pourquoi la surface du bail est importante
- Ce que dit la définition
- Si la surface du bail est fausse
- Et pour la vente ?
- Bien présenter une véranda en location
- FAQ
Pourquoi la surface du bail est importante
- Elle figure obligatoirement dans le bail d’une location vide ou meublée.
- Elle sert de référence pour vérifier la décence du logement et, dans les villes concernées, l’encadrement des loyers.
- Elle permet au locataire de comparer les loyers au mètre carré.
Ce que dit la définition
| Inclus dans la surface habitable | Exclus |
|---|---|
| Surface de plancher des pièces, après déduction des murs, cloisons, marches, gaines, embrasures | Vérandas, balcons, terrasses, loggias, séchoirs extérieurs |
| Parties d’au moins 1,80 m de hauteur | Combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, parties de moins de 1,80 m |
Si la surface du bail est fausse
Si la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l’écart. Il adresse d’abord sa demande au bailleur ; si celui-ci refuse ou ne répond pas dans les deux mois, le locataire peut saisir le juge dans les quatre mois qui suivent sa demande. Inclure la véranda dans la surface du bail expose donc à une baisse de loyer.
Et pour la vente ?
En copropriété, la surface Carrez inclut généralement une véranda close et couverte de plus de 1,80 m de hauteur, ce qui crée une différence entre surface « de vente » et surface « de location ». Voir la loi Carrez. Côté urbanisme, construire une véranda demande une déclaration préalable ou un permis selon sa surface : voir permis ou déclaration préalable.
Bien présenter une véranda en location
- Mentionner la véranda à part dans l’annonce et dans la description du bail, sans l’ajouter à la surface habitable.
- Veiller au confort : protection solaire, chauffage, ventilation.
- Vérifier l’assurance et l’état des joints et de la toiture vitrée.
FAQ
Une véranda chauffée compte-t-elle dans la surface habitable ?
Non, l’article R156-1 du Code de la construction exclut les vérandas.
Que risque un bailleur qui l’inclut ?
Une diminution du loyer si l’écart dépasse 5 % de la surface déclarée.
La véranda compte-t-elle en Carrez ?
En général oui, si elle est close, couverte et haute de plus de 1,80 m.
Sources : Code de la construction et de l’habitation, article R156-1 ; loi du 6 juillet 1989, article 3-1 ; loi du 10 juillet 1965, article 46. Vérifié en octobre 2026.
