L’essentiel à retenir : le dispositif Malraux accorde une réduction d’impôt sur les travaux de restauration complète d’un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable ou un quartier ancien éligible. Le taux est de 22 % ou 30 % des travaux selon le secteur, dans la limite de 400 000 € de travaux sur quatre ans. Le bien doit être loué nu pendant au moins 9 ans. L’avantage ne relève pas du plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €.
Sommaire
Les conditions
- Immeuble situé dans un site patrimonial remarquable (avec plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé ou plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) ou dans certains quartiers anciens dégradés.
- Restauration complète de l’immeuble, déclarée d’utilité publique ou autorisée selon le secteur, avec l’avis de l’architecte des Bâtiments de France.
- Location nue, comme résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans, dans les 12 mois suivant l’achèvement.
- Pas de lien familial avec le locataire.
Le calcul de la réduction
| Secteur | Taux |
|---|---|
| Site patrimonial remarquable avec PSMV approuvé, quartiers anciens dégradés | 30 % des travaux |
| Site patrimonial remarquable avec PVAP | 22 % des travaux |
Les dépenses de travaux sont retenues dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives. La fraction de réduction qui dépasse l’impôt d’une année peut être reportée sur les trois années suivantes. Le prix d’acquisition, lui, n’ouvre pas droit à la réduction.
Les points forts
- Réduction d’impôt importante pour les contribuables fortement imposés.
- Hors plafonnement global des niches fiscales.
- Biens situés dans des centres historiques, souvent recherchés.
Les risques
- Prix d’acquisition et coût des travaux élevés, dépassements possibles.
- Durée des chantiers, sous contrôle des Bâtiments de France.
- Loyer de marché à vérifier : la rentabilité dépend de la ville.
- Revente longue : il faut raisonner sur la durée.
- Montages commercialisés « clés en main » : comparer les prix et lire la documentation.
Pour d’autres dispositifs, voir le Denormandie et les placements immobiliers.
FAQ
Le Malraux est-il soumis au plafond de 10 000 € ?
Non, il n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.
Faut-il louer le bien ?
Oui, nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans.
Sur quoi porte la réduction ?
Uniquement sur les travaux, pas sur le prix d’achat.
Sources : Code général des impôts, article 199 tervicies ; Service-public.gouv.fr (réduction d’impôt Malraux). Vérifié en octobre 2026.
