Vous envisagez un achat en location meublée non professionnelle et vous vous demandez si le cadre reste intéressant ? La réponse est nuancée, car les règles ont bougé en 2025 puis en 2026.Voici ce qu’il faut regarder avant de vous engager.
Neuf ou occasion : deux façons d’entrer sur le marché
Deux portes d’entrée s’offrent à vous. Dans le neuf, vous achetez un logement encore à livrer, sur la foi de prévisions de loyers. À l’inverse, un achat lmnp occasion porte sur un lot déjà exploité, ce qui vous permet de vérifier ce que l’exploitant a réellement versé au cours des derniers exercices. Le prix d’entrée du marché secondaire est généralement plus bas, et l’historique locatif lève une bonne part de l’incertitude.
Lire le bail avant de regarder le prix
Dans une résidence gérée, tout repose sur le bail commercial signé avec l’exploitant. Il fixe la durée d’engagement, le loyer, son mode d’indexation et la répartition des charges entre bailleur et preneur, en particulier les gros travaux. Un loyer soutenable vaut mieux qu’un rendement flatteur, sachant que les rendements bruts observés se situent le plus souvent entre 3,5 % et 5 %.
La question de la TVA
Beaucoup de logements en résidence services ont ouvert droit à une récupération de TVA de 20 % à l’achat. Cet avantage n’est définitivement acquis qu’après vingt ans d’exploitation, une revente antérieure entraînant en principe un reversement calculé par vingtièmes.
La régularisation est toutefois écartée lorsque l’acquéreur reprend le bail en cours et poursuit une activité soumise à la taxe, ce qui doit être prévu noir sur blanc dans l’acte.
Une fiscalité qui a nettement évolué
Le choix du régime reste la décision structurante. En location meublée classique de longue durée, le micro-BIC s’applique avec un abattement de 50 %, jusqu’à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025, puis 83 600 € pour les revenus perçus de 2026 à 2028. Au-delà, ou dès que vos charges sont élevées, le régime réel prend l’avantage.
L’amortissement, maintenu mais recalculé à la sortie
La loi de finances 2026 a confirmé le maintien de l’amortissement par composants, sans plafonnement. En revanche, pour toute vente réalisée depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel viennent en diminution du prix d’acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable.
Une réponse ministérielle publiée en mars 2026 a précisé que l’ensemble des amortissements pratiqués depuis l’acquisition étaient visés, et non les seuls postérieurs à 2025. L’exonération d’impôt sur le revenu intervient toujours après vingt-deux ans de détention, et celle des prélèvements sociaux après trente ans. Point souvent ignoré, les résidences étudiantes, seniors et les établissements médicalisés échappent expressément à cette réintégration.
Des prélèvements sociaux désormais à deux vitesses
Depuis le budget social pour 2026, les loyers perçus par un loueur en meublé, imposés en bénéfices industriels et commerciaux, supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, tandis que les plus-values de cession immobilière restent à 17,2 %. L’écart change le rendement net d’un projet financé à crédit, d’où l’intérêt d’une simulation avant l’offre d’achat.
Sécuriser votre décision
La solidité du gestionnaire conditionne tout le reste, et son examen passe avant celui de l’emplacement. Gardez aussi en tête qu’un lot géré s’adresse surtout à d’autres investisseurs et que plusieurs mois de commercialisation sont parfois nécessaires à la revente.
Enfin, un rapport parlementaire déposé en juillet 2026 propose de fixer des taux d’amortissement plafonds, sans qu’aucun taux ni calendrier ne soit arrêté à ce jour. Raison de plus pour raisonner sur un horizon de détention long plutôt que sur un gain fiscal immédiat.
