Deux acheteurs disposent du même budget. L’un vise un appartement à Paris, l’autre une maison dans le Nord. Ils regardent le même pays, la même année, avec la même somme. Pourtant leur projet n’a rien de comparable, et l’écart ne se compte pas en pourcentages mais en multiples.
De 21 à 213 mètres carrés selon la commune
D’après les ventes réelles de la base DVF, compilées commune par commune par Omizi, un budget de 200 000 euros achète 20,6 m² à Paris et 213 m² à Maubeuge en appartement, soit dix fois plus de surface pour la même somme. Entre les deux, la France se déploie par paliers : 55 m² à Lille, 71 m² au prix médian national, 106 m² à Roubaix. L’écart se joue d’ailleurs autant à l’intérieur d’un département qu’entre régions. Dans le Nord, Bondues affiche 4 342 euros du mètre carré quand Le Cateau-Cambrésis reste sous 1 100 euros.
Ce budget n’ouvre pas le même marché
La surface n’est qu’une partie du problème. Reste à savoir si des biens se vendent réellement à ce prix. Sur les douze derniers mois, toujours selon les relevés Omizi, les transactions conclues sous 200 000 euros représentent 16 % des ventes à Paris contre 62 % dans le Nord. Un acheteur parisien avec ce budget se positionne donc sur un marché résiduel, composé de studios et de petites surfaces, où la concurrence est vive. Dans le Nord, il se situe au centre du marché, avec le choix qui va avec. Le même chiffre décrit deux situations opposées. À Paris, près de 18 000 ventes se sont conclues au-dessus de 350 000 euros sur la période, contre 2 350 dans le Nord.
Dans le Nord, la maison coûte moins cher que l’appartement
À l’échelle nationale, le mètre carré de maison se paie plus cher que celui d’appartement, 3 107 euros contre 2 790. Le Nord inverse ce rapport avec 2 011 euros en maison contre 2 218 en appartement. À Roubaix, l’écart devient spectaculaire : 1 349 euros du mètre carré pour une maison contre 1 882 pour un appartement. Le même budget achète donc 106 m² d’appartement mais 148 m² de maison. Le parc de maisons ouvrières y est abondant, hérité de l’industrie textile, tandis que la demande locative se concentre sur les logements collectifs proches des gares. Tourcoing et Douai suivent le même schéma, avec des maisons médianes à 1 793 et 1 494 euros du mètre carré.
Le prix d’achat n’est pas le coût total
Ces montants s’entendent hors frais de notaire, qui représentent environ 8 % du prix dans l’ancien. Un budget global de 200 000 euros ne laisse donc que 185 000 euros pour le bien lui-même. S’y ajoute la question des travaux, et elle pèse d’autant plus lourd que le bien est abordable. Les passoires thermiques classées F ou G représentent 8,2 % des logements du Nord contre 2,4 % à Paris. Les plus grandes surfaces se paient souvent en chantier de rénovation, un coût que les comparaisons de prix au mètre carré ignorent systématiquement.
Un arbitrage qui dépasse la seule surface
Les loyers suivent une logique différente des prix. Dans le Nord, le rendement locatif brut atteint 8,1 % en appartement, contre des niveaux bien plus faibles dans les métropoles tendues. Reste à savoir combien de ces mètres carrés supplémentaires survivent au passage du diagnostiqueur.
