L’essentiel à retenir : investir en nue-propriété, c’est acheter les murs d’un logement avec une décote (souvent de l’ordre de 30 à 40 % selon la durée), tandis qu’un usufruitier (souvent un bailleur social ou institutionnel) le loue pendant une durée fixée, généralement 15 à 20 ans. L’investisseur ne perçoit aucun loyer, ne paie ni charges ni taxe foncière, n’est pas imposé sur des revenus et le bien n’entre pas dans son IFI. Au terme, il récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires.
Sommaire
- Comment ça marche ?
- Les avantages
- Les risques et limites
- Financement et fiscalité
- À qui ça convient ?
- FAQ
Comment ça marche ?
- Un promoteur ou une société spécialisée démembre la propriété de logements, souvent neufs.
- L’investisseur achète la nue-propriété ; un usufruitier achète l’usufruit temporaire.
- Pendant la durée du démembrement, l’usufruitier loue le logement, perçoit les loyers et assume la gestion et l’entretien courant.
- Au terme, l’usufruit s’éteint : l’investisseur devient plein propriétaire et peut habiter, louer ou vendre.
Les avantages
- Prix d’achat réduit par rapport à la pleine propriété.
- Aucune gestion locative pendant la durée de l’usufruit.
- Pas de revenus imposables ni de prélèvements sociaux pendant la période.
- Bien exclu de l’assiette de l’IFI du nu-propriétaire, en principe. Voir l’IFI.
- Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits d’autres revenus fonciers, sous conditions.
Les risques et limites
- Aucun revenu pendant 15 à 20 ans : ce n’est pas un placement de rendement immédiat.
- Revente avant terme possible mais souvent difficile et décotée.
- Valeur du bien à l’échéance incertaine : l’emplacement est déterminant.
- Prix d’achat parfois élevé dans les programmes neufs : comparer avec le marché.
- État du logement en fin d’usufruit : vérifier les obligations d’entretien de l’usufruitier dans la convention.
Financement et fiscalité
L’achat peut se faire comptant ou à crédit. En cas de crédit, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers existants. À la revente après l’échéance, la plus-value est calculée sur le prix d’acquisition de la nue-propriété, avec les abattements pour durée de détention. Pour le démembrement en général, voir aussi la transmission par donation avec réserve d’usufruit. Pour la fiscalité des autres placements, voir les SCPI.
À qui ça convient ?
- Contribuables fortement imposés qui n’ont pas besoin de revenus immédiats.
- Préparation de la retraite : récupérer un bien entièrement disponible à une échéance choisie. Voir investir pour sa retraite.
- Personnes soumises ou proches de l’IFI.
FAQ
Qui paie les travaux pendant le démembrement ?
L’usufruitier assume l’entretien ; la répartition des gros travaux est prévue par la convention de démembrement.
Peut-on revendre avant la fin ?
Oui, mais le marché de la nue-propriété est étroit et la décote peut être importante.
La nue-propriété est-elle soumise à l’IFI ?
En principe non pour le nu-propriétaire dans ce type de montage.
Sources : Code civil, articles 578 et suivants ; Code général des impôts (articles 669, 968) ; Service-public.gouv.fr ; AMF. Vérifié en octobre 2026.
